В 80–90-е гг. ХХ века в СССР, а потом и в России у людей была возможность приобрести квартиру через кооператив. Сохранилась она и сейчас, однако былой популярности и численности у современных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) уже нет. Их вытеснили эксроу-счета и ДДУ. Какие ЖСК существуют на сегодняшний день, почему в них может быть выгодно вступить и стоит ли это делать вообще, читайте в материале.
Жилищно-строительный кооператив — объединение граждан и (или) организаций с целью строительства жилья и его управления. Схема действий таких организаций достаточно проста: каждый участник объединения должен внести в кооператив вклад (пай), деньги суммируются, и на общие средства пайщиков строится многоквартирный дом.
«Вплоть до 2018 г., до внесения поправок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ЖСК являлся одним из способов долевого строительства. Теперь же подобная форма привлечения средств граждан для строительства жилья признана незаконной — ЖСК находится под запретом государства. Однако не все», — рассказывает доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
На данный момент есть три типа жилищно-строительных кооперативов, в которые законно вкладывать деньги.
Первый — ЖСК с господдержкой. Здесь действует 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Членами такого кооператива могут быть только определенные категории граждан.
«Речь про людей, занимающих должности государственной и военной службы, для которых работа в государственных органах и учреждениях является основным местом работы — это военнослужащие, ученые, научные работники и др. Также вступить в ЖСК с господдержкой вправе граждане, имеющие 3 и более детей. Господдержка при этом выражается в безвозмездном предоставлении кооперативу земельного участка для строительства», — рассказывает юрист АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Елизавета Мерцалова.
К следующему типу разрешенных ЖСК относятся кооперативы, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 (до вступления в силу изменений в вышеупомянутом законе). В этом случае строительство объекта продолжается, дом(а) еще не введен(ы) в эксплуатацию.
Замыкает тройку законных жилищно-строительных кооперативов ЖСК, созданные в соответствии с Законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с банкротством застройщика. Таким образом достраиваются «проблемные» проекты.
«Пайщиками ЖСК, созданных в связи с банкротством застройщика, может быть любой из граждан, заключивших ДДУ в строительстве объекта, переданного впоследствии ЖСК. Причем отказать в приеме в члены кооператива таким гражданам ЖСК не имеет права», — отмечает Елизавета Мерцалова.
Плюсы ЖСК
Самый очевидный плюс для вступления в ЖСК — цена жилья. Считается, что квартира в жилищно-строительном кооперативе достается пайщику дешевле, в среднем на 30–50%, чем аналогичная на свободном рынке.
«Стоимость пая привязана к себестоимости строительства. Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли, только постройка жилья и передача его пайщикам», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
К другим преимуществам ЖСК можно отнести возможность рассрочки оплаты паевого взноса и прозрачность управления — все члены кооператива имеют доступ к финансовой информации (в курсе расходования средств, вкладываемых в строительство), самостоятельно выбирают председателя и при необходимости могут поменять застройщика/подрядчиков.
«После сдачи дома члены ЖСК, как правило, продолжают управлять домом, предварительно преобразовавшись в ТСЖ. Это позволяет собственникам самим решать на общем собрании, как тратить деньги на обслуживание МКД», — рассказывает Елизавета Мерцалова.
Минусы ЖСК
Как бы ни была привлекательна цена квартиры в ЖСК, ее можно отнести и к минусам данной формы строительства жилых объектов. Она (следовательно, стоимость пая) не зафиксирована. Для сравнения: девелопер обязан передать квартиру собственнику по той цене, которая указана в ДДУ. В ЖСК в случае непредвиденных расходов стоимость жилья за время строительства может быть увеличена решением общего собрания кооператива. Происходить это может неоднократно.
Еще один существенный минус — незащищенность пайщиков ЖСК в правовом плане. Договоры с такими кооперативами не регистрируются в Росреестре. Получается, будущие собственники не застрахованы от мошеннических схем со «вторыми» продажами. Кроме того, на членов жилищно-строительных кооперативов не распространяет свое действие ФЗ «О защите прав потребителей».
создание сайта