– Мы живем на 7 этаже в девятиэтажном доме. Соседи с 6 этажа жалуются на мокрые стены на кухне, но у нас в квартире сухо и нигде не течет. Управляющая компания хочет ломать нам стену в коридоре для доступа к канализации. Стена была изначально сделана строительной компанией (из гипсокартона, кажется). Правомерны ли их действия? И кто возместит нам ущерб? Можем ли мы отказать в доступе или обязаны дать сломать стену?
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Доступ к стене надо будет предоставить. У ваших соседей могут появиться грибок и плесень или даже стена начнет терять прочность. Недаром говорят, что вода камень точит. Хотя гипсокартонная стена, упомянутая в вопросе, не может быть несущей и на прочность конструкций дома ее ослабление никак не повлияет. А постоянная сырость и развивающаяся благодаря этому микрофлора может отразиться на состоянии здоровья жителей аварийной и даже примыкающих к ней квартир.
Что касается компенсации, то, если в создавшейся ситуации виноваты соседи автора вопроса, расходы на ремонт лягут на них. Если же вышли из строя коммуникации в зоне ответственности управляющей компании, работы будут проводиться за ее счет. Напомню, что управляющая компания отвечает за все элементы водопроводной системы, которые находятся до запорных вентилей в квартире. Крайне маловероятно, что УК найдет и докажет злой умысел собственника.
Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Алексей Зарайский:
Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.
Восстанавливать стену придется за свой счет. Во избежание подобных случаев специалисты всегда рекомендуют собственникам «закрывать» транзитные инженерные сети таким образом, чтобы в технических шкафах были предусмотрены дверцы или люки.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда собственники помещений обязаны предоставлять доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, проходящим через помещение. Если добровольного согласия собственник не даст, это может быть сделано по принуждению суда. При этом собственник несет риск дополнительных убытков, связанных с затягиванием ремонта, и судебных расходов.
Отвечает директор по производству сервиса капитального ремонта «Сделано» Антон Косоногов:
Первое, что необходимо сделать, — выяснить любым способом, почему и откуда течет. При этом имейте в виду, что без постановления суда никто в вашу квартиру ворваться не может и совсем необязательно впускать кого-то, если у вас нет на это желания.
Однако препятствовать просто осмотру (без разрушений) не нужно: хотят смотреть — пусть смотрят. Если осмотр не принес результата и место протечки визуально определить нельзя, надо заранее сформулировать механизм компенсации или подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине.
Обычно в таких случаях все договариваются мирным способом. Если течь произошла по вашей вине и вы точно знаете, что это вы делали ремонт и там могут быть какие-то проблемы, лучше решить проблему самим.
Если это затопление, которое в зоне ответственности УК (они отвечают за этот стояк), они должны все починить и сделать, как было, но регламентирующих законов на это нет. Они могут сказать, что разберут, починят и соберут, но в итоге починят и не соберут стену обратно.
Что касается юридической стороны данного вопроса, то по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, «исполнитель (в этом случае УК) несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя (в этом случае ваша стена) в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. Исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет (экспертизой и судом), что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг».
Чтобы такой ситуации не произошло, нужно:
- просить заключение УК по каждому этапу работ;
- подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине;
- помнить, что без Вашего согласия никаких работ проведено быть не может, если это не аварийная ситуация (а она не аварийная). Если образуется сильное затопление, тогда в ход пойдет МЧС.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Стоит начать с того, что причины намокания стены у соседей могут быть разными. Нужно определить причину протекания труб отопления, водоснабжения или водоотведения, которая относится к общему имуществу или к вашему.
Чтобы вам было понятно, какое имущество относится к общему, а какое к вашему личному, посмотрите на разделительное устройство. Например, радиатор тепла (батарея) в вашей квартире — это ваше имущество, а, значит, если течет радиатор, вы являетесь причинителем вреда имуществу своего соседа, который проживает этажом ниже.
Между трубой отопления и радиатором есть разделительное устройство: это либо кран Маевского, либо обычный кран с «барашком», как те, которые устанавливаются для самостоятельного перекрытия водоснабжения в ванной либо на кухне. Если протекание происходит из поврежденного участка до разделительного устройства, т. е. ближе к общему стояку, то причинителем ущерба имуществу (вследствие затопления) будет управляющая организация.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 5–7 Постановления правительства РФ № 491 общее имущество предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, т. е. это крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нем, а также все инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. Другими словами, все, что обслуживает более 1 квартиры, — это общее имущество.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана содержать в исправном состоянии общее имущество. В связи с тем, что общее имущество может проходить через жилые помещения (трубы отопления, водоснабжения, водоотведения и пр.), у управляющей компании есть обязанность — выходить два раза в год к каждому собственнику для осмотра данного имущества. По результатам осмотра инженер по работе с населением, являющийся сотрудником управляющей компании, которая управляет МКД, обязан составлять акт осмотра, где должно быть указано состояние общего имущества, которое находится внутри квартиры. Такой «обход» необходимо делать перед пуском тепла, а также перед отключением тепла, т. е. осенью и весной.
Данное требование закона редко исполняется на практике, поэтому часто происходят затопления квартир по причине неисправного оборудования, которое относится к общему имуществу.
Управляющая компания обязана выйти к вам с целью выявить причину намокания стены вашего соседа.
Вы, конечно, не обязаны пускать представителей управляющей компании к себе в дом, но помните, что в этом случае управляющая компания обратится в суд с неимущественным иском, предметом которого будет предоставление доступа в ваше жилое помещение. При обращении в суд УК необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 3 000 руб., возместить которую вынуждены будете вы, потому что суд удовлетворит требования истца.
Чтобы определить причинителя вреда, стоит понимать, что управляющая компания должна выяснить, «чье имущество» протекает и где именно.
Часто между этажами могут быть технические помещения либо проходить трубы общего имущества. Если речь идет о водоотведении (канализации), то для этого получить доступ к трубам просто необходимо.
Вашу стену ломать никто не будет. Для того чтобы получить доступ к трубам водоотведения, достаточно снять гипсокартонную конструкцию, которая загораживает трубу. Странно, что перекрытие делал застройщик, потому что к общему имуществу в МКД, согласно правилам № 354, применяется требование открытого доступа.
В случае, если сотрудниками УК или сотрудниками организации подрядчика (ЖЭУ) будет нанесен ущерб вашему личному имуществу, у вас будет право обратиться с претензией к причинителю вреда, а затем с исковыми требованиями в суд, если в претензионном порядке причинитель не возместит вам ущерб.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Управляющая компания не может принять решение о сносе стен в вашей квартире. Данный вопрос обычно решается в судебном порядке, так как самовольно никто ничего ломать в вашем объекте недвижимости не имеет права.
Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:
В случае наличия протечки в доме между вашими соседями и УК обязательно должен быть составлен акт о протечке/заливе в квартире, но не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Без наличия акта о протечке нет самого факта наличия протечки и, соответственно, нет оснований для проведения каких-либо работ в вашей квартире. При отсутствии такового акта рекомендуется написать претензию в адрес УК, параллельно можно также направить жалобу в Жилищную инспекцию и в Прокуратуру на незаконные действия УК.
При наличии акта УК должна согласовать с вами дату выезда на ваш адрес и получить от вас согласие на проведение работ в вашей квартире. Если в вашей квартире будет выявлена причина протечки, возможны 2 варианта развития событий:
- Вы самостоятельно устраняете причину протечки.
- С вашего согласия УК выполняет работы по ее устранению. И в случае причинения вашему имуществу ущерба именно УК должна возместить вам все убытки в претензионном или судебном порядке. Тогда вам необходимо обязательно получить копию акта о протечке и документы, подтверждающие полномочия лиц, которые будут проводить работы, т. е. то, что они являются сотрудниками данной УК. Достаточно фото документов, которые будут вам предоставлены на ознакомление.
создание сайта